아파트 담보대출 한도 계산
🔹 아파트 담보대출 한도 계산, 어떻게 해야 할까?
아파트를 담보로 대출을 받으려면 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 대출 한도입니다.
단순히 “시세가 얼마니까 몇 퍼센트”라는 기준만으로는 부족합니다. 실제로는 여러 요소가 복합적으로 작용해 정확한 한도가 결정되죠.
오늘은 아파트 담보대출 한도를 계산하는 방법과 그에 영향을 주는 요소들을 정리해보겠습니다.
🔸 대출 한도를 결정짓는 3가지 핵심 요소
1. 담보인정비율(LTV)
LTV는 ‘Loan To Value’의 약자로, 담보가치 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미합니다.
예를 들어, 아파트 시세가 5억이고 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.
단, 무주택자·1주택자·다주택자 여부, 투기과열지구·조정대상지역 여부에 따라 이 비율은 크게 달라집니다.
2. DTI/DSTI (소득 대비 부채 상환 비율)
대출자가 벌어들이는 소득 대비 얼마나 부채를 상환할 수 있는지를 따져보는 지표입니다.
월 소득이 300만 원인데, 원리금 상환이 월 200만 원이 나온다면 DTI가 66%라는 의미죠.
보통 DTI 40~50% 수준에서 제한되며, 연소득에 따라 대출 가능 금액이 조정됩니다.
3. 감정가 vs 시세
은행은 대출 심사 시 보통 KB 시세, 실거래가, 내부 감정가 중 가장 낮은 금액을 기준으로 LTV를 적용합니다.
따라서 실거래가가 높더라도, KB시세가 낮다면 그 기준으로 한도가 줄어들 수 있습니다.
🔸 예시로 알아보는 담보대출 한도 계산
🔹 조건: 서울 내 조정지역, 아파트 시세 6억, 무주택자, 연소득 5천만 원, 신용 등급 양호
- LTV 기준 70% 적용 → 6억 × 0.7 = 4억 2천만 원
- 연소득 5천만 원 기준, DTI 40% 가정 시 → 연간 상환 가능 원리금 약 2천만 원
- 이자율 4.5%, 30년 만기 원리금균등 기준으로 역산하면 → 최대 3억 8천만 원 수준
👉 최종 한도는 LTV와 소득 기반의 DTI 중 더 낮은 금액으로 결정됩니다. 이 경우 약 3.8억이 대출 한도가 됩니다.
🔸 담보대출 한도 확인 전 체크리스트
- ✔️ 본인의 주택 수와 지역 (조정대상지역 여부 포함)
- ✔️ 시세와 감정가 차이 여부
- ✔️ 본인의 연소득 및 부채 보유 내역
- ✔️ 금융사별 LTV·DSR 기준 차이 확인
- ✔️ 신용 등급도 한도에 영향 줄 수 있음
